Điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Bởi hoạt động đầu tư này có giá trị lớn, rủi ro cao và có tác động đến các lĩnh vực khác. Đây là một trong những ngành nghề được đa số các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi đầu tư tại Việt Nam.
Chính vì vậy, các nhà đầu tư trong nước, đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vực này phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đầu tư 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể:
– Thứ nhất, Đối với các Điều ước quốc tế và các hiệp định song phương mà Việt Nam tham gia thì nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các Điều ước đa phương và song phương đó. Ví dụ:
+ Đối với WTO, FTAs: Vấn đề kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt nam hiện nay không quy định điều kiện tại Biểu cam kết, do đó với những lĩnh vực chưa được quy định tại biểu cam kết thì cơ quan có thẩm quyền có quyền cấp phép hoặc từ chối cấp phép cho nhà đầu tư, điều này phụ thuộc vào cơ chế, chính sách của Việt Nam và điều kiện thực tế của nhà đầu tư nước ngoài.
+ Đối với Hiệp định song phương BIT Việt – Nhật: Những dự án đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần phải được Chính phủ phê chuẩn. Cơ quan cấp phép đầu tư sẽ xem xét trong vòng 45 ngày kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cơ quan cấp phép đầu tư xét thấy hồ sơ của nhà đầu tư chưa đáp ứng đủ điều kiện thì nhà đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Nếu không sửa đổi hoặc bổ sung thì cơ quan cấp phép có quyền từ chối cấp phép.
– Thứ hai, đối với các quy định của Pháp luật Việt Nam:
Trường hợp không có Hiệp định quốc tế đa phương hoặc song phương thì nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể:
1. Về hình thức kinh doanh bất động sản:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo một trong những hình thức sau:
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật chuyên ngành.
2. Điều kiện về chủ thể:
+ Nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về chứng chỉnh hành nghề khi đầu tư vào ngành nghề yêu cầu phải có chứng chỉ như: chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá…
Trên thực tế, Lĩnh vực kinh doanh bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Cụ thể, theo số liệu thống kế của hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư nước ngoài cung cấp, tính riêng trong 7 tháng năm 2016 nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào 33 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổng giá trị vốn góp 350,1 triệu USD, chiếm 23,1% tổng giá trị vốn góp đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý: Hiện nay có hai hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành. Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó. Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng, nhà đầu tư nước ngoài không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.
Để hoạt động đầu tư đạt hiệu quả, nhà đầu tư nước ngoài cần tìm hiểu kỹ về lĩnh vực đầu tư cũng như cơ chế, chính sách của nước sở tại và nên đầu tư vào một trong những lĩnh vực có ưu đãi đầu tư để được hưởng thêm chính sách khuyến khích đầu tư.
Tư vấn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:
